Ab dem 1. Januar 2027 wird die elektronische Kommunikation zwischen Notariaten und Kommunen für einen klar umrissenen Kreis von Vorgängen zur Pflicht. Vorkaufsrechtsanfragen sowie Genehmigungen, Zeugnisse und Bescheinigungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB), dem Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) und der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) laufen dann nur noch als strukturierter Datensatz über das besondere elektronische Behördenpostfach (beBPo).
Grundlage ist das eNoVA-Gesetz, offiziell das Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, der gerichtlichen Genehmigungen von notariellen Rechtsgeschäften und der steuerlichen Anzeigen der Notare. Der Bundestag hat es am 7. Mai 2026 beschlossen. Für die IT- und Digitalisierungsverantwortlichen in Kommunen, Städten und Landkreisen bedeutet das: Ein weiterer Kommunikationskanal zur Justiz wird verpflichtend digital und die Uhr dafür läuft bereits.
1. Was bedeutet das eNoVA-Gesetz für deine Verwaltung?
eNoVA steht für elektronischer Notar-Verwaltungs-Austausch und macht den Austausch zwischen Notariaten und den beteiligten Behörden bei Immobiliengeschäften verpflichtend elektronisch. Nach Angaben der Bundesnotarkammer betrifft das insbesondere Vorkaufsrechtsanfragen sowie Genehmigungen, Zeugnisse und Bescheinigungen im Anwendungsbereich von BauGB, GrdstVG und GVO.
Ein neues Fachverfahren entsteht dadurch nicht. eNoVA ist vor allem eine neue Formvorschrift für bestehende Verwaltungsvorgänge. Notariate übermitteln ihre Mitteilung künftig als XJustiz-Datensatz an das beBPo deiner Behörde, und deine Antwort geht auf demselben elektronischen Weg zurück. Papier, Fax oder ein eingescanntes PDF per E-Mail genügen für die betroffenen Vorgänge ab dem Stichtag nicht mehr.
2. Welche Fristen gelten konkret?
Für Kommunen ist der 1. Januar 2027 die entscheidende Marke. eNoVA tritt jedoch gestuft in Kraft, nicht auf einen Schlag.
Bereits seit dem 1. Oktober 2026 müssen Notariate und die beteiligten Gerichte elektronisch kommunizieren. Betroffen sind laut Deutschem Notarinstitut unter anderem die Veräußerungsanzeige nach § 18 GrEStG, Ersuchen um Genehmigungen und Rechtskraftzeugnisse an Betreuungs-, Familien-, Nachlass- und Landwirtschaftsgerichte.
Zum 1. Januar 2027 kommen dann die Genehmigungen, Zeugnisse und Bescheinigungen nach BauGB, GrdstVG und GVO hinzu. Ab diesem Datum sind Kommunen sowohl empfangs- als auch antwortpflichtig. Finanzämter folgen zum 1. Januar 2028 mit der elektronischen Unbedenklichkeitsbescheinigung, allerdings über die separate ELSTER-Infrastruktur und außerhalb des beBPo-Prozesses.
3. Welche Fachbereiche deiner Verwaltung sind konkret betroffen?
Nicht die Kommune als Ganzes ist gefragt, sondern einzelne Fachbereiche mit sehr spezifischen Aufgaben. Das Bauamt bearbeitet Vorkaufsrecht, Sanierungs- und Erhaltungsgebiete sowie Umlegungsverfahren nach BauGB und ist damit der Fachbereich mit dem größten eNoVA-Aufkommen.
Die Gutachterausschuss-Geschäftsstelle, organisatorisch je nach Bundesland bei Kommune, Landkreis oder einer Landesbehörde angesiedelt, erhält ab dem 1. Januar 2027 verpflichtend elektronische Mitteilungen. Genehmigungsbehörden für den Grundstücksverkehr nach GrdstVG, meist zuständig für landwirtschaftliche Grundstücke, kommen als dritte Gruppe hinzu. In den ostdeutschen Ländern (Beitrittsgebiet) kommt zusätzlich die Genehmigungsbehörde nach der GVO hinzu – einer eigenständigen Grundstücksverkehrsgenehmigung, die nicht auf landwirtschaftliche Grundstücke beschränkt ist. Diese drei Fachbereiche hatten mit der Einführung des beBPo für die Gerichtskommunikation bislang oft wenig zu tun.
Für dich als IT- oder Digitalisierungsverantwortliche liegt die eigentliche Aufgabe in der Anbindung dieser Fachbereiche. Die Infrastruktur des elektronischen Rechtsverkehrs, über die auch die Kommunikation mit Gerichten läuft, ist dieselbe wie bei eNoVA. Wer das beBPo bereits eingerichtet hat, verfügt über das technische Fundament. Die neuen Fachbereiche müssen an dieses Fundament aber erst angeschlossen werden.
4. Wie verändert sich der Arbeitsablauf bei eingehenden und ausgehenden Mitteilungen?
Der Ablauf folgt vier Schritten, die sich für die Sachbearbeitung spürbar von der bisherigen Papierpost unterscheiden. Die Mitteilung des Notariats geht als XJustiz-Datensatz samt Vertragsabschrift im beBPo ein und wird intern verteilt. Die zuständige Fachkraft trifft die Sachentscheidung wie bisher, nur auf Basis des digitalen Datensatzes statt der Papierakte. Daraus entsteht der ausgehende XJustiz-Datensatz mit der Genehmigung, dem Zeugnis oder der Bescheinigung.
Im letzten Schritt versieht die Behörde diesen Datensatz mit einer eigenen qualifizierten elektronischen Signatur nach § 137 Abs. 2 GBO und sendet ihn über das beBPo zurück an das Notariat. Dieser Schritt ist der eigentliche Umstellungsaufwand.
Anders als beim reinen Empfang genügt hier keine Weiterleitung. Die zuständige Sachbearbeiterin oder der zuständige Sachbearbeiter muss persönlich signieren, und das eigene Zertifikat muss zusätzlich die ausstellende Behörde erkennen lassen. Ein zentrales Behördenzertifikat reicht dafür nicht: Jede Mitarbeiterin und jeder Mitarbeiter mit Signaturbefugnis benötigt ein eigenes qualifiziertes Zertifikat. Für alle, die bislang unterschrieben und eingescannt haben, ist das ein neuer Arbeitsschritt, keine bloße Digitalisierung des Alten.
5. Was macht d.velop mit dem elektronischen Rechtsverkehr in d.velop documents?
d.velop erweitert den elektronischer Rechtsverkehr in d.velop documents um die eNoVA-Vorgänge, statt eine separate Insellösung dafür aufzubauen. Eingehende Notar-Mitteilungen sollen künftig im bestehenden beBPo-Postfach erkannt, dem passenden Vorgang zugeordnet und an den zuständigen Fachbereich weitergeleitet werden. Die Rückmeldung an das Notariat soll direkt aus der digitalen Akte heraus im vorgeschriebenen Format entstehen.
Die Konzeption dafür läuft aktuell. Umfang, Zeitplan und Bereitstellungsform werden so festgelegt, dass der Prozess ab dem 01.01.2027 durchgeführt werden kann. Ziel ist ein elektronischer Rechtsverkehr, der BehAktÜbV-konform und BußAktÜbV-konform bereits im Einsatz ist und um die eNoVA-Vorgänge eNoVA-konform erweitert wird, sobald die Konzeption abgeschlossen ist.
Praxisbeispiel Landkreis Emsland: das Fundament für eNoVA
Kommunen, die den elektronischen Rechtsverkehr bereits im Einsatz haben, profitieren von eingespielten Strukturen statt von einem Neuaufbau für eNoVA.
Wie diese Basis in der Praxis aussieht, zeigt der Landkreis Emsland:
- Die Kreisverwaltung arbeitet bereits seit 2010 mit der elektronischen Bußgeldakte.
- Pilotbereich für den elektronischen Rechtsverkehr war die Bußgeldstelle des Straßenverkehrsamts. Dort bereiten die Mitarbeitenden Dokumente in d.velop documents vor und versenden sie über das beBPo digital an Gerichte.
- Eingehende Gerichtspost sichtet der Landkreis zentral, prüft die Zuständigkeit und legt sie medienbruchfrei in der eAkte ab.
- Das elektronische Empfangsbekenntnis (eEb) bestätigen die Mitarbeitenden über ein Plugin.
Es ist genau das, wo wir hinwollen: Medienbrüche vermeiden, um die Kolleginnen und Kollegen zu befähigen, einfach schneller und effizienter ihre Arbeit zu erledigen
Alexander Schnauber
IT-Spezialist
Landkreis Emsland
eNoVA setzt der Landkreis noch nicht ein. Postfach, Posteingangsprozess und digitale Akte stehen aber bereits. Genau auf diesen Bausteinen setzt die eNoVA-Erweiterung auf.
d.velop begleitet 600 öffentliche Verwaltungen von der Gemeinde bis zur Bundesbehörde bei der Digitalisierung dokumentenzentrierter Prozesse. Davon setzen bereits 100 Kommunen und Landkreise den elektronischen Rechtsverkehr im Echtbetrieb ein.
6. Was können Verwaltungen jetzt schon tun?
Auf den Stand der eNoVA-Erweiterung muss niemand warten. Drei Fragen lassen sich schon heute intern klären:
- Wer ist zuständig? Liegen Bauamt, Gutachterausschuss-Geschäftsstelle und Genehmigungsbehörde für den Grundstücksverkehr bei der Kommune oder wurden sie an den Landkreis abgegeben? Nur im ersten Fall gilt die Frist für die Kommune direkt.
- Ist das beBPo schon angebunden? Entscheidend ist, ob das bestehende Postfach bereits mit den Fachverfahren dieser Bereiche verbunden ist oder ob es dort noch einen Medienbruch gibt.
- Wer kann signieren? Es muss feststehen, wer künftig die qualifizierte elektronische Signatur mit Behördenattribut ausstellt. Diese Fähigkeit fehlt in vielen Verwaltungen bisher komplett.
Diese drei Antworten entscheiden darüber, wie groß die Lücke bis zum 1. Januar 2027 tatsächlich ist.
Du willst wissen, was eNoVA für deine Kommune bedeutet?
Sprich mit unseren Expert:innen für den elektronischen Rechtsverkehr in d.velop documents. Gemeinsam schauen wir, welche Grundlagen schon stehen und was bis 2027 noch zu tun ist.
FAQ zum eNoVA-Gesetz
eNoVA steht für elektronischer Notar-Verwaltungs-Austausch und bezeichnet das Gesetz, das den Austausch zwischen Notariaten und Behörden bei Immobiliengeschäften von Papier auf elektronische, strukturierte Verfahren umstellt.
Für Kommunen greift die Pflicht zum 1. Januar 2027 für Genehmigungen, Zeugnisse und Bescheinigungen nach BauGB, GrdstVG und GVO. Notariate und Gerichte sind bereits seit dem 1. Oktober 2026 zur elektronischen Übermittlung verpflichtet.
Vor allem das Bauamt für Vorkaufsrecht, Sanierungs- und Erhaltungsgebiete, Umlegungs- und Enteignungsverfahren sowie weitere Genehmigungen nach BauGB (etwa in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion oder bei der Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 BauGB – hierfür kann je nach Bundesland auch eine andere Behörde zuständig sein), die Gutachterausschuss-Geschäftsstelle sowie Genehmigungsbehörden für den Grundstücksverkehr nach GrdstVG, in den ostdeutschen Ländern zusätzlich nach der GVO. Die konkrete organisatorische Zuständigkeit unterscheidet sich je nach Bundesland.
Nein. Das beBPo ist der technische Übermittlungsweg, über den eNoVA-Mitteilungen laufen. Dieselbe Infrastruktur nutzen Behörden bereits für die elektronische Kommunikation mit Gerichten.
Nein, beide Regelungen betreffen unterschiedliche Kommunikationsbeziehungen. Die BehAktÜbV regelt die elektronische Übermittlung von Akten der Behörden an die Gerichte und wird ab dem 1. Januar 2028 verpflichtend, eNoVA dagegen den wechselseitigen Austausch zwischen Notariaten und Behörden bei Immobiliengeschäften. Beide laufen jedoch über verwandte Infrastruktur und betreffen häufig dieselben IT-Verantwortlichen.
Für Genehmigungen, Zeugnisse und Bescheinigungen, die für ein Grundbuchverfahren bestimmt sind, schreibt § 137 Abs. 2 GBO eine qualifizierte elektronische Signatur der ausstellenden Person vor. Deren Zertifikat muss zusätzlich die ausstellende Behörde erkennen lassen.
Die elektronische Kommunikation ist ab diesem Datum für die betroffenen Vorgänge eine Formvorschrift, keine Komfortoption. Ohne funktionierenden Prozess lässt sich eine eingehende Notar-Anfrage ab dem Stichtag nicht mehr rechtssicher bearbeiten.
Ja. Ein zentrales Zertifikat für die gesamte Behörde reicht nicht aus, da die qualifizierte elektronische Signatur nach § 137 Abs. 2 GBO an die ausstellende Person persönlich gebunden ist. Jede Mitarbeiterin und jeder Mitarbeiter mit Signaturbefugnis benötigt ein eigenes Zertifikat mit Behördenattribut.
d.velop erweitert den bestehenden elektronischen Rechtsverkehr in d.velop documents um die eNoVA-Vorgänge. Die Konzeption läuft, konkrete Angaben zu Umfang, Zeitplan und Betriebsform folgen, sobald sie feststehen. Bei Fragen melde dich über unser Formular.